Comienzan a vencer los primeros contratos bajo su regulación, pero el debate es si mejoró o empeoró la situación. En este informe lo analizamos.
Por Denisse Cutuli
La Ley de Alquileres se impulsó y aprobó en el Congreso con el objetivo de equilibrar, en parte, la desigual relación de poder entre propietarios e inquilinos. La normativa cumple tres años, y con ella, los vencimientos de los primeros contratos que se hicieron bajo esa regulación. El objetivo fue realizar un cambio que termine con los aumentos desmedidos y los diversos abusos de poder a los que se veían expuestos los inquilinos en situación de vulnerabilidad por la necesidad urgente de contar con un espacio para habitar. Pero, ese cambio, ¿fue bueno o malo? ¿Se puede resumir en dos polos valorativos tan simplificadores?
Para empezar, hay que repasar. La ley de alquileres fue impulsada durante el último año del mandato de Mauricio Macri. El entonces diputado nacional de Juntos por el Cambio, Daniel Lipovetzky, fue una de las caras más reconocidas de quienes estuvieron detrás de su promoción, junto a la bancada oficialista en el Congreso. De hecho, el proyecto original surgió de esa bancada y recibió media sanción en la Cámara de Diputados en el anterior gobierno. Su golpe de gracia sucedió en el primer año de gestión de Alberto Fernández, en julio de 2020, cuando recibió el visto bueno y su consecuente sanción en la cámara alta. Por lo que se trata de una ley que quedó en medio de dos gestiones distintas, y que implicó un nivel de consenso valorable entre los dos partidos mayoritarios.
¿Cuáles fueron las principales modificaciones? El estiramiento de los contratos de dos a tres años, la actualización anual de los valores producto de un promedio entre inflación y salarios (por un índice elaborado por el Banco Central), y algunas cuestiones relacionadas a las garantías y las expensas que se tradujeron en una ventaja para quienes alquilan, al facilitar trámites y/o reducir costos.
La polémica estuvo inscrita en la normativa desde sus orígenes. Cuando recibió su sanción en el Senado, las inmobiliarias y propietarios expresaron su rechazo, sobre todo ante el punto de la actualización anual. Es que el contexto estaba marcado por una rígida cuarentena que hizo que muchos dejasen de trabajar, con la consecuente baja de la actividad económica, y se generó un escenario en el que la inflación comenzó a acelerarse. Ante la especulación desplegada para tomar en cuenta la maximización del beneficio, muchos decidieron sacar sus propiedades del mercado inmobiliario de alquileres. Como consecuencia, se produjo un brutal encarecimiento de las pocas propiedades que permanecieron en oferta de alquiler.
La historia relata así como una ley que con importantes beneficios para los inquilinos, terminó por perjudicarlos en ciertos puntos ante la falta de cumplimiento o la especulación de los propietarios para sortearla. ¿Cuál es su opinión? Que el mercado funcionaba “bien” bajo sus reglas y orden impuesto por la oferta y la demanda cada seis meses, y que con la regulación ese orden se rompió.
Daniel Lipovetzky: “Es incorrecto pensar que la crisis del mercado inmobiliario está vinculada únicamente a la ley”
Desde Datta entrevistamos al diputado bonaerense Daniel Lipovetsky para ver cuál es su propio balance sobre la ley que ayudó a impulsar en la cámara baja en 2019, cuán cerca o lejos quedó de los objetivos con los que fue pensada, qué aspectos deberían corregirse y cuál es su punto de vista sobre las críticas que se le hacen.
En ese sentido, el diputado aseveró que, para él, existe “un análisis incorrecto” al pensar que la crisis del mercado inmobiliario se debe a la ley. En su opinión, la incidencia de la norma es mucho menor que la adjudicada, y, en cambio, la crisis del mercado inmobiliario está vinculada a la crisis económica general del país, “por la falta de política económica de este gobierno desastroso”. “Hoy estamos hablando de una inflación anual de más del 150%. Cualquier análisis que salga tiene que estar estrictamente vinculado a eso, y luego, por supuesto, todo lo que tiene que ver con el mercado en específico donde entra la ley de alquileres”, afirmó Lipovetzky.
En ese marco, el problema que observa tiene que ver con que el índice de actualización previsto en la ley, que se puso a pedido de todos los sectores de los inquilinos porque se le imponían aumentos por encima de la inflación, hoy no funciona ya que la inflación anual “es altísima”. Pareciera que la responsable es la ley, cuando, en definitiva, “lo que hace la ley es reflejar lo que pasa con la inflación”. Por eso, piensa que el índice hay que cambiarlo por el que estaba pensado en el proyecto original que desde su bancada redactaron.
“En el proyecto original, nosotros pusimos que había que hacer un índice semestral, no anual, y el Congreso lo modificó eso. Por supuesto que, con la inflación del tamaño que tenemos hoy, un año es mucho para los propietarios que pierden. Ahora, los inquilinos deberían de alguna manera valorar que tienen congelado el precio del alquiler durante tanto tiempo. Pero, de todas maneras, por supuesto que nadie está conforme y, por lo tanto, hay que cambiar esa parte de la ley”, aclaró.
Además, aseguró que hay una parte que faltó en la ley, que es la de los incentivos positivos a los propietarios para generar que haya más oferta, porque no tuvo consenso “ni dentro de nuestro propio gobierno, ni tampoco dentro del Congreso”. “En ese marco, el balance es que la ley no funcionó, pero que en este contexto ninguna ley va a funcionar. Ni esta, ni ninguna otra. Por eso el Congreso que tanto ha hablado de que hay que modificar la ley no lo hace. Porque saben que cualquier modificación que se haga la ley no va a resolver el problema si no se resuelve la situación económica”, concluyó sobre la situación.
Aclaró que el objetivo de la ley nunca fue bajar los precios de los alquileres, sino que “lo que buscamos fue corregir ciertos abusos denunciados en una relación de por sí desigual entre inquilinos y propietarios e inmobiliarias. Y en eso creo que hay un montón de artículos de la ley que mejoraron la situación. No las resolvieron, claramente, insisto, porque el contexto no ayuda tampoco”.
Luego enumeró cuáles fueron las medidas que produjeron cambios positivos. Entre ellas, la posibilidad “de que se amplíen los instrumentos para garantizar: antes prácticamente nadie aceptaba otro instrumento para garantizar que no sea otro inmueble, y ahora hay otros instrumentos, como por ejemplo los recibos de sueldo”. Además, está también la posibilidad de que el inquilino rescinda el contrato con anticipación sin pagar la multa, y el hecho de que el mes del depósito deba ser devuelto actualizado al final del contrato, de no haber gastos imputables a él. Por último, también se bajó el costo de ingreso a las viviendas con la reducción del depósito de entrada de dos meses a uno.
Respecto a lo que no funcionó, Lipovetzky enumeró: el índice de actualización, el plazo de dos a tres años (que “en su momento estaba bien porque le daba estabilidad al inquilino”) que es mucho para los propietarios en estas condiciones de “altísima inestabilidad”, y la obligación impositiva de registrar en la AFIP, pedida por la gestión de ese entonces. Sobre este último punto, dijo que, si bien no le parece mal porque es una obligación impositiva, es cierto que si no se acompaña con “algún tipo de incentivo tributario para que los propietarios pongan el inmueble en oferta y lo registren”, no funciona y es una de las cosas a cambiar.
¿El problema está en la ley de alquileres o en la falta de instrumentación para hacerla cumplir?
Leandro Vera Belli, coordinador del Equipo de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC) del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), sostuvo en diálogo con Datta que la ley de alquileres “trajo modificaciones sustantivas y mejoras importantes para la parte más débil del acuerdo, que es la de los inquilinos”, como “la extensión de la duración del contrato, que da mayor seguridad al inquilino y se traduce en una merma económica importante de gasto, y el aumento de precios una vez por año por índice oficial”, y que, en ese sentido, la valoración es muy positiva, pero que el problema es que la ley no se cumple.
Según su perspectiva, hay una falta de acciones tendientes a asegurar su cumplimiento por parte de los estados nacionales y provinciales. Esto redunda en que, según el reglamento que hace el CELS desde el año 2020 basado en una encuesta de inquilinos anual, “cerca de la mitad de los hogares alquila sin contrato, es decir, por fuera de la ley”, y en que “casi el 60% de los inquilinos admite tener aumentos por fuera de lo que establece la norma”.
“En ese sentido, el principal lado negativo, que no es de la ley sino de la política en general, es que falta mucho camino por recorrer para que la dirigencia política comprenda que el alquiler es una forma muy importante de ejercer el derecho a la vivienda por la cantidad de personas que alquilan, que se estima que es el 20% de los habitantes de Argentina”, sostuvo el coordinador.
Para demostrar su punto, mencionó que hay un capítulo especial de la Ley de Alquileres, llamado Programa de Alquiler Social, donde se insta a agencias de gobierno a que creen políticas públicas para los inquilinos, como, por ejemplo, “aquella que insta a que el ANSES coordine políticas para personas desempleadas o jubilados y pensionados, o aquella que insta al Ministerio de Mujeres a coordinar políticas para quienes sufrieron violencia de género”. ¿Cuál es el problema? que “ninguna de estas instancias se ha puesto en marcha”.
“Creo que ese es el gran punto flaco de la política: no se hizo nada para hacer cumplir la ley y no se implementó ninguna política puntual para ayudar a cambiar esta situación”, concluyó.
